Шаги оценки, применяемые для создания подтвержденного вывода определенного значения на основе анализа применимых общих и конкретных данных. Оценка при формировании мнения о стоимости недвижимости следует за конкретными наборами процессов, которые отражают 3 различных метода. Они включают:
— Метод затрат
— Метод прямого сравнения
— Метод доходного подхода
Один или несколько из этих методов могут быть использованы при оценке оценки недвижимости. Методы, которые будут использоваться, будут почти полностью зависеть от типа имущества, которое оценивается или оценивается; однако может также учитываться использование оценки, объем работ и доступность данных для анализа.
Стоимость метода
Затратный подход к оценке и оценке основан на понимании методологий строительства и свойств, связанных с затратами. Затратный подход оценивается путем сложения стоимости земли с текущей стоимостью строительства, связанной со всеми улучшениями на земле, и вычитанием амортизации при всех улучшениях на земле. Затраты на строительство зданий будут включать стоимость воспроизводства или стоимость замены тех же или подобных материалов или систем. Этот подход работает лучше всего, когда он используется для оценки новых или новых свойств, которые не часто обмениваются на рынке. Фактические затраты обычно определяются на основе программного обеспечения для оценки стоимости, руководств по затратам, строителей и подрядчиков. Примечание: земля будет оставаться отдельной стоимостью при использовании затратного подхода.
Подход прямого сравнения
Метод прямого сравнения с оценкой недвижимости наиболее полезен, когда существует большое количество подобных объектов недвижимости, которые недавно совершали операции на рынке или в настоящее время котируются на рынке. Используя этот метод, оценка будет исходить из идентификации субъекта со схожими свойствами, называемыми сопоставимыми (или сравнительными). Продажные цены, которые больше всего идентифицируют с предметом, будут иметь больший вес на стоимости, чем тот, который отличается от предметных характеристик. В большинстве случаев сопоставимые объекты создают диапазон значений, по которым; мнение должно быть использовано, чтобы найти точное значение. Несколько элементов или факторов используются для определения степени сходства сопоставимых объектов и предмета. Это будет включать: права на недвижимость, финансовые условия, условия продажи, расходы после продажи, местоположение, рыночные факторы, физические характеристики, экономические характеристики, использование / зонирование, не связанные с недвижимостью компоненты продажи (движимое имущество, оборудование). После того, как установлены наилучшие сопоставимые показатели, к продажной цене каждого объекта применяется цифра или процент в долларах для оценки гипотетической стоимости объекта. Например, сопоставимый А имеет на 1 ванную больше, чем субъект; поэтому вычтите 9000 долларов из сопоставимого, чтобы гипотетически получить продажу, чтобы отразить ту же характеристику, что и субъект.
Доходный подход
Метод дохода для оценки недвижимости будет основан на анализе приведенной стоимости будущих выгод от владения недвижимостью. Доход и стоимость перепродажи имущества по возвращении могут быть капитализированы в текущую единовременную сумму. Есть два метода доходного подхода; одна — это прямая капитализация, а другая — капитализация доходности. Прямая капитализация — это соотношение между доходом и стоимостью за один год, определяемое либо коэффициентом капитализации, либо мультипликатором дохода. Капитализация доходности — это соотношение между несколькими годами стабильного дохода и стоимостью на конец определенного периода, отраженное в ставке доходности. Наиболее часто используемым методом капитализации доходности будет анализ дисконтированных денежных потоков.